Una casa nuestra dedicada al alquiler turístico en el Algarve es una de las mejores inversiones inmobiliarias en Portugal, siempre que los números se hagan con honestidad. Este artículo muestra lo que una Passive House Ecoimport Wood en alquiler turístico renta realmente, con costes operativos y ventaja energética incluidos.
Por qué alquiler turístico en el Algarve
El Algarve sigue liderando el alquiler turístico en Portugal por tres razones estructurales:
- Temporada larga: turismo relevante de mayo a octubre (6 meses) y creciente en temporada baja (nov.-abr.) con nómadas digitales y jubilados europeos.
- Precios por noche altos: valores medios de 120-280 €/noche en temporada alta para una vivienda de dos dormitorios con piscina; 400-900 €/noche para villas premium.
- Demanda internacional constante: el 70-80 % de los huéspedes procede del Reino Unido, Alemania, Francia, Países Bajos e Irlanda, mercados menos afectados por las variaciones de la economía portuguesa.
Registro de alquiler turístico · el proceso
Toda explotación de alquiler turístico exige inscripción en el RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) a través de la ventanilla única electrónica portuguesa. Es gratuita, se tramita en línea y suele tardar de 5 a 15 días laborables. Necesita:
- Título válido del inmueble (escritura o contrato de arrendamiento con autorización de subarriendo)
- Licencia de uso compatible (residencial)
- Libro de Reclamaciones electrónico asociado al RNAL
- Seguro de responsabilidad civil (obligatorio desde 2018, con cobertura mínima de 75.000 € por siniestro conforme a la normativa portuguesa vigente)
Algunos municipios del Algarve mantienen zonas de contención de alquiler turístico: en 2026, aplicable en algunas freguesias de Lagos, Albufeira y Portimão. Es lo primero que hay que verificar antes de comprar terreno con esta finalidad.
Costes operativos reales
El error clásico de quien entra en el alquiler turístico es dar por hecho que los ingresos brutos son beneficio. No lo son. Los costes operativos anuales típicos para un dos dormitorios (unos 85 m²) en Silves, Lagoa o Albufeira:
| Categoría | Coste anual | Notas |
|---|---|---|
| Limpieza y lavandería | 3.500 – 5.500 € | Unas 40-60 rotaciones al año · 80-110 € por rotación |
| Gestión (propia o empresa) | 0 – 4.500 € | La empresa suele cobrar entre el 18 y el 25 % de los ingresos brutos |
| Comisiones de plataformas | 2.500 – 4.000 € | Booking 10-15 %; Airbnb entre 14-16 % (split) o 15 % (host-only) |
| Mantenimiento y jardín | 1.500 – 2.500 € | Piscina, jardín, pequeñas reparaciones |
| Suministros (electricidad, agua, internet, TV) | 1.800 – 3.500 € | Queda bajo en una Passive House; véase la sección siguiente |
| Seguros (RC + multirriesgo) | 400 – 700 € | Obligatorio para alquiler turístico |
| Tasa turística municipal | 400 – 1.200 € | Algunos municipios del Algarve la aplican |
| IMI (y AIMI si procede) | 500 – 1.500 € | Depende del VPT |
Total operativo: 10.000 – 23.000 €/año en un dos dormitorios. En una villa premium (300+ m²) puede llegar a 35.000-50.000 €/año.
Rentabilidad estimada por tipología
Estimaciones conservadoras basadas en ocupación real observada en el Algarve central (2024-2025), con acabados medio-altos:
| Tipología | Ocupación anual | ADR medio | Ingresos brutos | EBITDA* |
|---|---|---|---|---|
| Refugio 50 m² (1 dorm.) | ~62 % | 95 € | 21.500 € | 11.000 – 13.500 € |
| Familiar 81 m² (2 dorm.) | ~65 % | 145 € | 34.400 € | 17.000 – 22.000 € |
| Confort 84 m² (2 dorm. con piscina) | ~68 % | 185 € | 45.900 € | 24.000 – 30.000 € |
| Amplia 142 m² (3 dorm. con piscina) | ~64 % | 245 € | 57.200 € | 30.000 – 38.000 € |
| Villa 184 m² (4 dorm. con piscina) | ~62 % | 315 € | 71.300 € | 38.000 – 47.000 € |
| Gran villa 340 m² (5 dorm. premium) | ~58 % | 560 € | 118.700 € | 65.000 – 82.000 € |
* EBITDA = ingresos brutos menos costes operativos anuales. Antes de amortización de la inversión, IRPF, impuestos y financiación.
La ventaja Passive House
Donde una casa Ecoimport Wood destaca sobre otras destinadas al alquiler turístico es en los costes energéticos. Una casa convencional en el Algarve, con aire acondicionado en uso intensivo en verano y calefacción ocasional en invierno, consume normalmente 1.400 – 2.200 €/año solo en electricidad. Una Passive House con el mismo perfil de uso consume 400 – 700 €/año.
Diferencia anual: 1.000 – 1.500 € por casa. En 10 años, 10.000 – 15.000 € que se quedan en el bolsillo del propietario. Prácticamente se paga la opción «envolvente Passive House» con el ahorro energético.
Existe además un efecto sobre las reseñas: los huéspedes reaccionan muy bien a «casa fresca en verano sin AC 24 h», sobre todo los procedentes de Centroeuropa, acostumbrados al confort pasivo. Esto eleva el ADR y la ocupación en temporada intermedia.
Cash flow anual esperado: ejemplo Confort 84 m² en alquiler turístico
- Ingresos brutos anuales: 45.900 €
- Costes operativos: –19.500 € (limpieza, gestión, plataformas, mantenimiento, energía baja)
- EBITDA: ~26.400 €/año
- Menos IRS cat. B (régimen simplificado: 35 % de la facturación como base imponible, tributado a los tipos progresivos del IRS; el importe exacto depende del tramo del contribuyente): estimación indicativa de –3.000 a –5.000 €
- Beneficio neto antes de amortización: ~21.000 – 23.000 €/año (confírmelo con su asesor fiscal)
Sobre una inversión total (terreno + construcción + mobiliario + puesta en marcha del alquiler turístico) de unos 330.000 €, supone una rentabilidad anual del 6-7 %, notablemente por encima de la media inmobiliaria portuguesa.
Conclusión
El alquiler turístico en el Algarve sigue teniendo sentido en 2026, siempre que los números se hagan con costes reales. Una Passive House Ecoimport Wood tiene dos ventajas estructurales: costes energéticos bajos (1.000-1.500 € menos al año) y mejores reseñas gracias al confort térmico. Ambas elevan la rentabilidad neta respecto a una casa convencional equivalente.
Si está pensando en construir una casa nuestra para dedicarla al alquiler turístico, le hacemos un estudio de mercado gratuito para la zona específica: ocupación estimada, ADR, costes operativos y cash flow proyectado a 5 años.
Cálculo real: rentabilidad neta año a año en una vivienda de 3 habitaciones Passive House
Para una proyección más completa, tomamos como referencia el modelo Villa Algoz de 3 dormitorios (128 m²) explotado como alojamiento turístico. Inversión total: 350.000 € (terreno de 90.000 € incluido), financiada al 60 % con hipoteca indexada al euríbor 12M + 1,3 % a 25 años y cuota mensual de 1.180 €. Tarifa media diaria de 195 € con un 78 % de ocupación en temporada alta y un 32 % en baja, es decir, 189 noches reservadas al año. Comisiones de plataformas del 15 %, gestión profesional del 20 % sobre los ingresos netos de plataforma y el propietario opta por el régimen simplificado (categoría B) con coeficiente de 0,35 sobre la facturación del alquiler turístico, tributando al tipo marginal del 28,5 %.
| Concepto (€/año) | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos brutos (189 noches × ADR) | 36.855 | 38.700 | 40.635 | 42.665 | 44.800 |
| Comisiones de plataformas (15 %) | –5.530 | –5.805 | –6.095 | –6.400 | –6.720 |
| Gestión profesional (20 %) | –6.265 | –6.580 | –6.910 | –7.255 | –7.615 |
| Limpiezas (189 rotaciones × 55 €) | –10.395 | –10.500 | –10.605 | –10.710 | –10.815 |
| Energía + agua (Passive House) | –1.320 | –1.360 | –1.400 | –1.440 | –1.485 |
| IMI + AIMI (VPT ~230.000 €) | –920 | –920 | –945 | –945 | –970 |
| Seguro multirriesgo alquiler turístico | –540 | –555 | –570 | –590 | –605 |
| Mantenimiento + reposiciones | –800 | –1.100 | –1.400 | –1.750 | –2.100 |
| Asesor + tasa RNAL | –780 | –800 | –820 | –840 | –860 |
| EBITDA operativo | 10.305 | 11.080 | 11.890 | 12.735 | 13.630 |
| Cuota hipoteca (12 × 1.180 €) | –14.160 | –14.160 | –14.160 | –14.160 | –14.160 |
| IRS categoría B (0,35 × ingresos × 28,5 %) | –3.680 | –3.860 | –4.055 | –4.255 | –4.470 |
| Flujo de caja neto | –7.535 | –6.940 | –6.325 | –5.680 | –5.000 |
| Amortización de capital (parte de la cuota) | +7.850 | +8.080 | +8.315 | +8.560 | +8.810 |
| Flujo real (con generación de patrimonio) | 315 | 1.140 | 1.990 | 2.880 | 3.810 |
| ROI acumulado sobre 140.000 € de capital propio | 0,2 % | 1,0 % | 2,5 % | 4,5 % | 7,2 % |
La lectura correcta de estos números tiene dos planos. Desde una óptica de tesorería pura, el alquiler turístico apenas «paga la hipoteca» en los primeros años: el retorno viene sobre todo del patrimonio acumulado en el activo y de la revalorización, que en la costa algarveña ha rondado el 5-7 % anual en la última década. Desde una óptica patrimonial, al cabo de 5 años el propietario tiene un activo con un capital propio aproximado de 210.000 € (140.000 € iniciales + 40.000 € de amortización + revalorización estimada) más los flujos operativos reinvertidos. Una variación de solo 10 € en el ADR modifica el resultado del año 1 en unos 1.900 €, lo que muestra la sensibilidad del modelo a la calidad de la comercialización.
Información a título indicativo. Las reglas fiscales, urbanísticas y del RNAL cambian con frecuencia; consulte a un asesor fiscal certificado y a Turismo de Portugal antes de tomar decisiones de inversión.
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