Uma casa nossa em Alojamento Local no Algarve é um dos melhores investimentos imobiliários em Portugal — se os números forem feitos com honestidade. Este artigo mostra o que uma Passive House Ecoimport Wood em AL rende realmente, com custos operacionais e vantagem energética incluídos.
Porquê AL no Algarve
O Algarve continua a liderar o Alojamento Local em Portugal por três razões estruturais:
- Época longa: turismo relevante de maio a outubro (6 meses) e crescente na chamada época baixa (Nov-Abr) com nómadas digitais e reformados europeus.
- Preços por noite altos: valores médios de €120-€280/noite em época alta para uma T2 com piscina; €400-€900/noite para villas premium.
- Procura internacional consistente: 70-80% dos hóspedes vêm do Reino Unido, Alemanha, França, Holanda e Irlanda — mercados menos afetados por variações da economia portuguesa.
Registo de Alojamento Local · O processo
Toda a exploração de AL exige registo no RNAL — Registo Nacional de Alojamento Local através do Balcão Único Eletrónico. É gratuito, faz-se online, e demora normalmente 5-15 dias úteis. Precisa de:
- Título válido do imóvel (escritura ou contrato de arrendamento com autorização de subarrendamento)
- Licença de utilização compatível (habitação)
- Livro de Reclamações eletrónico associado ao RNAL
- Seguro de responsabilidade civil (obrigatório desde 2018, com cobertura mínima de 75.000€ por sinistro conforme Portaria em vigor)
Certos concelhos do Algarve podem ter áreas de contenção de AL — em 2026, aplicável em algumas freguesias de Lagos, Albufeira e Portimão. É a primeira coisa a verificar antes de comprar terreno com finalidade AL.
Custos operacionais reais
O erro clássico de quem entra em AL é assumir que a receita bruta é lucro. Não é. Os custos operacionais anuais típicos para uma casa T2 (~85 m²) em Silves/Lagoa/Albufeira:
| Categoria | Custo anual | Notas |
|---|---|---|
| Limpezas e lavandaria | €3 500 – €5 500 | ~40-60 rotações/ano · €80-€110 por rotação |
| Gestão (self ou empresa) | €0 – €4 500 | Empresa cobra tipicamente 18-25% da receita bruta |
| Comissões de plataformas | €2 500 – €4 000 | Booking 10-15%; Airbnb varia entre 14-16% split ou 15% host-only |
| Manutenção & jardim | €1 500 – €2 500 | Piscina, jardim, pequenas reparações |
| Serviços (eletricidade, água, net, TV) | €1 800 – €3 500 | Fica baixo numa Passive House — ver secção seguinte |
| Seguros (RC + multirriscos) | €400 – €700 | Obrigatório para AL |
| Taxa municipal turística | €400 – €1 200 | Alguns municípios do Algarve aplicam |
| IMI (e eventual AIMI) | €500 – €1 500 | Depende do VPT |
Total operacional: €10 000 – €23 000/ano numa T2. Numa villa premium (300+ m²), pode chegar a €35 000-€50 000/ano.
Rentabilidade estimada por tipologia
Estimativas conservadoras baseadas em ocupação real observada no Algarve central (2024-2025), com nível de acabamento médio-alto:
| Tipologia | Ocupação anual | ADR médio | Receita bruta | EBITDA* |
|---|---|---|---|---|
| Refúgio 50 m² (T1) | ~62% | €95 | €21 500 | €11 000 – €13 500 |
| Familiar 81 m² (T2) | ~65% | €145 | €34 400 | €17 000 – €22 000 |
| Conforto 84 m² (T2 c/ piscina) | ~68% | €185 | €45 900 | €24 000 – €30 000 |
| Ampla 142 m² (T3 c/ piscina) | ~64% | €245 | €57 200 | €30 000 – €38 000 |
| Moradia 184 m² (T4 c/ piscina) | ~62% | €315 | €71 300 | €38 000 – €47 000 |
| Villa 340 m² (T5 premium) | ~58% | €560 | €118 700 | €65 000 – €82 000 |
* EBITDA = receita bruta menos custos operacionais anuais. Antes de amortização do investimento, IRS, impostos comerciais e financiamento.
A vantagem Passive House
Onde uma casa Ecoimport Wood se distingue de outras em AL: nos custos energéticos. Uma casa convencional no Algarve, com AC em uso intensivo no verão e ocasional aquecimento no inverno, consome tipicamente €1 400 – €2 200/ano só em eletricidade. Uma Passive House com o mesmo perfil de utilização consome €400 – €700/ano.
Diferença anual: €1 000 – €1 500 por casa. Em 10 anos: €10 000 – €15 000 que ficam do lado do proprietário. É praticamente pagar-se o valor da opção "envelope Passive House" com a poupança energética.
Há ainda um efeito de reviews: hóspedes reagem muito bem a "casa fresca no verão sem AC ligado 24h" — sobretudo hóspedes centro-europeus habituados a conforto passivo. Isto sobe o ADR e a ocupação em época intermédia.
Cash flow anual esperado — exemplo Conforto 84 m² AL
- Receita bruta anual: €45 900
- Custos operacionais: –€19 500 (limpeza, gestão, plataformas, manutenção, energia baixa)
- EBITDA: ~€26 400/ano
- Menos IRS categoria B (regime simplificado: 35% da faturação como base tributável, tributada às taxas progressivas de IRS — o valor exato depende do escalão do sujeito passivo): estimativa indicativa –€3 000 a –€5 000
- Lucro líquido antes de amortização: ~€21 000 – €23 000/ano (a confirmar com contabilista)
Sobre um investimento total (terreno + construção + mobiliário + setup de AL) de ~€330 000, isto representa uma yield anual de 6-7% — significativamente acima da média imobiliária portuguesa.
Conclusão
AL no Algarve continua a fazer sentido em 2026 — desde que os números sejam feitos com custos reais. Uma Passive House Ecoimport Wood tem duas vantagens estruturais: custos energéticos baixos (menos €1 000-€1 500/ano) e reviews mais fortes por conforto térmico. Ambas fazem subir a rentabilidade líquida em relação a uma casa convencional equivalente.
Se está a pensar em construir uma casa nossa em AL, fazemos-lhe um estudo de mercado gratuito para a zona específica — ocupação estimada, ADR, custos operacionais e cash flow projetado a 5 anos.
Cálculo real: rentabilidade líquida ano-a-ano numa T3 Passive House
Para uma projeção mais completa, seguimos a T3 modelo Villa Algoz (128 m²) construída como AL. Investimento total 350.000€ (terreno 90.000€ incluído), financiado 60% com crédito hipotecário Euribor 12M + 1,3% a 25 anos, prestação mensal 1.180€. ADR médio de 195€/noite com 78% de ocupação em época alta e 32% em época baixa, o que corresponde a 189 noites reservadas por ano. Comissões de plataformas em 15%, gestão profissional em 20% da receita líquida de plataformas, e o proprietário optou pelo regime simplificado (categoria B) com coeficiente de 0,35 sobre a faturação de AL, tributado à taxa marginal de 28,5% do escalão.
| Rubrica (€/ano) | Ano 1 | Ano 2 | Ano 3 | Ano 4 | Ano 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Receita bruta (189 noites × ADR) | 36.855 | 38.700 | 40.635 | 42.665 | 44.800 |
| Comissões plataformas (15%) | –5.530 | –5.805 | –6.095 | –6.400 | –6.720 |
| Gestão profissional (20%) | –6.265 | –6.580 | –6.910 | –7.255 | –7.615 |
| Limpezas (189 turnovers × 55€) | –10.395 | –10.500 | –10.605 | –10.710 | –10.815 |
| Energia + água (Passive House) | –1.320 | –1.360 | –1.400 | –1.440 | –1.485 |
| IMI + AIMI (VPT ~230.000€) | –920 | –920 | –945 | –945 | –970 |
| Seguro multirriscos AL | –540 | –555 | –570 | –590 | –605 |
| Manutenção + reposições | –800 | –1.100 | –1.400 | –1.750 | –2.100 |
| Contabilista + taxa RNAL | –780 | –800 | –820 | –840 | –860 |
| EBITDA operacional | 10.305 | 11.080 | 11.890 | 12.735 | 13.630 |
| Prestação hipotecária (12 × 1.180€) | –14.160 | –14.160 | –14.160 | –14.160 | –14.160 |
| IRS categoria B (0,35 × receita × 28,5%) | –3.680 | –3.860 | –4.055 | –4.255 | –4.470 |
| Cash flow líquido | –7.535 | –6.940 | –6.325 | –5.680 | –5.000 |
| Amortização de capital (parte da prestação) | +7.850 | +8.080 | +8.315 | +8.560 | +8.810 |
| Fluxo real (com equity building) | 315 | 1.140 | 1.990 | 2.880 | 3.810 |
| ROI cumulativo sobre equity 140.000€ | 0,2% | 1,0% | 2,5% | 4,5% | 7,2% |
A leitura correta destes números é dupla. Do ponto de vista de tesouraria pura, o AL apenas «paga o crédito» nos primeiros anos — o retorno vem sobretudo do equity acumulado no imóvel e da valorização, que na costa algarvia tem sido de 5 a 7%/ano na última década. Do ponto de vista patrimonial, ao fim de 5 anos o proprietário detém um ativo com equity de aproximadamente 210.000€ (140.000€ iniciais + 40.000€ amortização + valorização estimada) contra uma soma de fluxos operacionais reinvestidos. Uma variação de ADR de apenas 10€/noite altera o resultado do ano 1 em cerca de 1.900€, o que mostra a sensibilidade do modelo à qualidade de comercialização.
Informação a título indicativo. As regras fiscais, urbanísticas e do RNAL mudam com frequência — consulte um contabilista certificado e o Turismo de Portugal antes de decisões de investimento.