Eines unserer Häuser in der Kurzzeitvermietung an der Algarve ist eine der besten Immobilieninvestitionen Portugals — sofern man ehrlich rechnet. Dieser Artikel zeigt, was ein Passivhaus von Ecoimport Wood in der Kurzzeitvermietung tatsächlich einbringt, inklusive Betriebskosten und Energievorteil.
Warum Kurzzeitvermietung an der Algarve
Die Algarve führt den Markt der Kurzzeitvermietung in Portugal aus drei strukturellen Gründen an:
- Lange Saison: relevanter Tourismus von Mai bis Oktober (6 Monate) und wachsend in der sogenannten Nebensaison (Nov.–Apr.) mit digitalen Nomaden und europäischen Rentnern.
- Hohe Übernachtungspreise: Durchschnittswerte von 120–280 €/Nacht in der Hochsaison für ein T2 mit Pool; 400–900 €/Nacht für Premium-Villen.
- Konstante internationale Nachfrage: 70–80 % der Gäste kommen aus dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und Irland — Märkte, die von Schwankungen der portugiesischen Wirtschaft weniger betroffen sind.
Registrierung der Kurzzeitvermietung · das Verfahren
Jeder Betrieb einer Kurzzeitvermietung erfordert eine Eintragung im RNAL — Registo Nacional de Alojamento Local, die über das Balcão Único Eletrónico (eportugal.gov.pt) eingereicht und vom Turismo de Portugal verwaltet wird; die Anmeldung der Tätigkeit bei der Steuerbehörde (AT) erfolgt separat. Die Registrierung ist kostenlos, läuft online und dauert in der Regel 5 bis 15 Werktage. Erforderlich sind:
- Gültiger Eigentumsnachweis (Kaufurkunde oder Mietvertrag mit Untervermietungsgenehmigung)
- Kompatible Nutzungslizenz (Wohnnutzung)
- Elektronisches Beschwerdebuch, dem RNAL zugeordnet
- Haftpflichtversicherung (seit 2018 verpflichtend; Mindestdeckung 75.000 € pro Schadensfall gemäß geltender Portaria)
Einige Gemeinden der Algarve können Beschränkungszonen (zonas de contenção) für die Kurzzeitvermietung ausweisen — 2026 gilt dies in einzelnen Freguesias von Lagos, Albufeira und Portimão. Das sollte als Erstes geprüft werden, bevor ein Grundstück mit dem Ziel der Kurzzeitvermietung erworben wird.
Reale Betriebskosten
Der klassische Fehler beim Einstieg in die Kurzzeitvermietung besteht darin, die Bruttoeinnahmen mit dem Gewinn zu verwechseln. Beides ist nicht dasselbe. Typische jährliche Betriebskosten für ein T2 (rund 85 m²) in Silves, Lagoa oder Albufeira:
| Kategorie | Jahreskosten | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Reinigung und Wäscherei | 3.500 – 5.500 € | ~40–60 Wechsel/Jahr · 80–110 € pro Wechsel |
| Verwaltung (selbst oder Agentur) | 0 – 4.500 € | Agenturen berechnen typischerweise 18–25 % der Bruttoeinnahmen |
| Plattformgebühren | 2.500 – 4.000 € | Booking 10–15 %; Airbnb variiert zwischen 14–16 % Split-Modell oder 15 % Host-only |
| Wartung & Garten | 1.500 – 2.500 € | Pool, Garten, kleine Reparaturen |
| Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet, TV) | 1.800 – 3.500 € | Bei einem Passivhaus niedrig — siehe folgender Abschnitt |
| Versicherungen (Haftpflicht + Mehrgefahren) | 400 – 700 € | Für KV verpflichtend |
| Kommunale Tourismusabgabe | 400 – 1.200 € | Von einigen Algarve-Gemeinden erhoben |
| IMI (und ggf. AIMI) | 500 – 1.500 € | Abhängig vom VPT (steuerlichem Vermögenswert) |
Betriebskosten gesamt: 10.000 – 23.000 €/Jahr für ein T2. Bei einer Premium-Villa (300+ m²) kann es 35.000–50.000 €/Jahr erreichen.
Geschätzte Rentabilität nach Grundriss
Konservative Schätzungen auf Basis der real beobachteten Auslastung in der zentralen Algarve (2024–2025), mit mittlerem bis hohem Ausstattungsniveau:
| Grundriss | Jahresauslastung | Ø ADR | Bruttoeinnahmen | EBITDA* |
|---|---|---|---|---|
| Refugium 50 m² (T1) | ~62 % | 95 € | 21.500 € | 11.000 – 13.500 € |
| Familie 81 m² (T2) | ~65 % | 145 € | 34.400 € | 17.000 – 22.000 € |
| Komfort 84 m² (T2 mit Pool) | ~68 % | 185 € | 45.900 € | 24.000 – 30.000 € |
| Geräumig 142 m² (T3 mit Pool) | ~64 % | 245 € | 57.200 € | 30.000 – 38.000 € |
| Einfamilienhaus 184 m² (T4 mit Pool) | ~62 % | 315 € | 71.300 € | 38.000 – 47.000 € |
| Villa 340 m² (T5 Premium) | ~58 % | 560 € | 118.700 € | 65.000 – 82.000 € |
* EBITDA = Bruttoeinnahmen abzüglich jährlicher Betriebskosten. Vor Abschreibung, IRS (Einkommenssteuer), Gewerbesteuern und Finanzierung.
Der Passive-House-Vorteil
Wo sich ein Haus von Ecoimport Wood in der Kurzzeitvermietung abhebt, ist bei den Energiekosten. Ein konventionelles Haus an der Algarve, mit intensiver Kühlung im Sommer und gelegentlicher Beheizung im Winter, verbraucht typischerweise 1.400 bis 2.200 €/Jahr allein an Strom. Ein Passivhaus mit demselben Nutzungsprofil verbraucht 400 bis 700 €/Jahr.
Jährliche Differenz: 1.000 bis 1.500 € pro Haus. Auf zehn Jahre gerechnet: 10.000 bis 15.000 €, die dem Eigentümer bleiben. Praktisch finanziert sich der Aufpreis für die Passivhaus-Hülle allein durch die Energieeinsparung.
Hinzu kommt ein Bewertungseffekt: Gäste reagieren sehr positiv auf ein „im Sommer kühles Haus ohne 24-Stunden-Klimaanlage“ — insbesondere mittel- und nordeuropäische Gäste, die passiven Komfort gewohnt sind. Das erhöht den ADR und die Auslastung in der Zwischensaison.
Erwarteter Jahres-Cashflow — Beispiel Komfort 84 m² in Kurzzeitvermietung
- Jährliche Bruttoeinnahmen: 45.900 €
- Betriebskosten: –19.500 € (Reinigung, Verwaltung, Plattformen, Wartung, niedrige Energie)
- EBITDA: ~26.400 €/Jahr
- Abzüglich IRS Kategorie B (vereinfachtes Regime: der Koeffizient 0,35 gilt auf den Umsatz als steuerliche Bemessungsgrundlage, die dann mit den progressiven IRS-Sätzen besteuert wird — der genaue Betrag hängt vom Steuersatz des Steuerpflichtigen ab): Richtwert –3.000 bis –5.000 €
- Nettoergebnis vor Abschreibung: ~21.000 – 23.000 €/Jahr (mit Steuerberater bestätigen)
Bei einer Gesamtinvestition (Grundstück, Bau, Möblierung und AL-Einrichtung) von rund 330.000 € entspricht dies einer jährlichen Rendite von 6 bis 7 % — deutlich über dem portugiesischen Immobiliendurchschnitt.
Fazit
Kurzzeitvermietung an der Algarve ergibt auch 2026 wirtschaftlich Sinn — vorausgesetzt, die Zahlen werden mit realen Kosten gerechnet. Ein Passivhaus von Ecoimport Wood bietet zwei strukturelle Vorteile: niedrige Energiekosten (1.000 bis 1.500 €/Jahr weniger) und bessere Gästebewertungen dank thermischen Komforts. Beides steigert die Nettorentabilität gegenüber einem vergleichbaren konventionellen Haus.
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Reale Berechnung: Nettorendite Jahr für Jahr bei einem 3-Zimmer-Passivhaus
Für eine vollständigere Prognose betrachten wir das Modell Villa Algoz (drei Schlafzimmer, 128 m²) als Kurzzeitvermietung. Gesamtinvestition 350.000 € (einschließlich 90.000 € Grundstück), zu 60 % über einen Hypothekarkredit zu 12-M-Euribor + 1,3 % über 25 Jahre finanziert, Monatsrate 1.180 €. Durchschnittspreis 195 € pro Nacht bei 78 % Auslastung in der Hochsaison und 32 % in der Nebensaison, was 189 gebuchte Nächte pro Jahr ergibt. Plattformprovisionen 15 %, professionelle Verwaltung 20 % der Plattform-Nettoerlöse; der Eigentümer wählt das vereinfachte Steuerregime (Kategorie B) mit Koeffizient 0,35 auf den Kurzzeitvermietungs-Umsatz, besteuert zum Grenzsteuersatz von 28,5 %.
| Position (€/Jahr) | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruttoeinnahmen (189 Nächte × ADR) | 36.855 | 38.700 | 40.635 | 42.665 | 44.800 |
| Plattform-Kommissionen (15 %) | –5.530 | –5.805 | –6.095 | –6.400 | –6.720 |
| Professionelle Verwaltung (20 %) | –6.265 | –6.580 | –6.910 | –7.255 | –7.615 |
| Reinigung (189 × 55 €) | –10.395 | –10.500 | –10.605 | –10.710 | –10.815 |
| Energie + Wasser (Passivhaus) | –1.320 | –1.360 | –1.400 | –1.440 | –1.485 |
| IMI + AIMI (VPT ~230.000 €) | –920 | –920 | –945 | –945 | –970 |
| Mehrgefahrenversicherung KV | –540 | –555 | –570 | –590 | –605 |
| Instandhaltung + Ersatz | –800 | –1.100 | –1.400 | –1.750 | –2.100 |
| Steuerberater + RNAL-Gebühr | –780 | –800 | –820 | –840 | –860 |
| Betriebs-EBITDA | 10.305 | 11.080 | 11.890 | 12.735 | 13.630 |
| Hypothekenrate (12 × 1.180 €) | –14.160 | –14.160 | –14.160 | –14.160 | –14.160 |
| IRS Kategorie B (0,35 × Umsatz × 28,5 %) | –3.680 | –3.860 | –4.055 | –4.255 | –4.470 |
| Netto-Cashflow | –7.535 | –6.940 | –6.325 | –5.680 | –5.000 |
| Kapitaltilgung (Anteil der Rate) | +7.850 | +8.080 | +8.315 | +8.560 | +8.810 |
| Realer Fluss (mit Equity-Aufbau) | 315 | 1.140 | 1.990 | 2.880 | 3.810 |
| Kumulierte ROI auf 140.000 € Eigenkapital | 0,2 % | 1,0 % | 2,5 % | 4,5 % | 7,2 % |
Diese Zahlen lassen sich auf zweierlei Weise lesen. Aus reiner Liquiditätssicht deckt die Kurzzeitvermietung in den ersten Jahren kaum die Hypothekenrate — der Ertrag entsteht vor allem aus dem im Objekt aufgebauten Eigenkapital und aus der Wertsteigerung, die an der Algarveküste im letzten Jahrzehnt bei 5 bis 7 % pro Jahr lag. Aus vermögensbezogener Sicht besitzt der Eigentümer nach fünf Jahren einen Vermögenswert mit rund 210.000 € Eigenkapital (140.000 € Anfangseinlage + 40.000 € Tilgung + geschätzte Wertsteigerung) zuzüglich reinvestierter Betriebs-Cashflows. Bereits eine Änderung des Übernachtungspreises um 10 € verschiebt das Ergebnis in Jahr 1 um rund 1.900 € — was die Empfindlichkeit des Modells gegenüber der Vermarktungsqualität zeigt.
Alle Angaben dienen nur zur Orientierung. Steuerliche, städtebauliche und RNAL-Vorschriften ändern sich häufig — konsultieren Sie vor Investitionsentscheidungen einen zertifizierten Steuerberater und den Turismo de Portugal.
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