Respuesta directa: comprar casa modular nueva en el Algarve implica tres bloques fiscales principales. En el terreno, se paga IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas — impuesto portugués sobre transmisiones onerosas, 6,5 % ~ 3.900 € en un terreno de 60.000 €), Imposto do Selo del 0,8 % y escritura+registro (~1.100 €). En la construcción, el IVA del 23 % ya está incluido en el precio llave en mano Ecoimport. Anualmente, se paga IMI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) del 0,3-0,45 % del VPT (Loulé 0,35 %, Silves 0,40 %), con exención de 3 años para vivienda habitual hasta VPT de 125.000 €. Una T3 Passive House 315.000 € + terreno 60.000 € paga aproximadamente 8.000-10.500 € en impuestos en el año de compra y 350-750 €/año en IMI tras la exención.
Comprar terreno y construir casa nueva en Portugal conlleva más actos jurídicos y fiscales que comprar casa existente. Esta guía explica cada paso, con ejemplos prácticos para la casa modular T3 típica en el Algarve en 2026.
Paso 1 — CPCV y escritura del terreno
La compra del terreno comienza con un CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda — contrato de arras portugués), documento privado que vincula a las partes al futuro contrato definitivo. Cláusulas esenciales:
- Identificación de comprador y vendedor.
- Descripción del terreno (referencia catastral, superficie, colindantes).
- Precio y forma de pago (arras habituales del 5-10 %).
- Plazo de escritura (habitual 60-120 días).
- Condiciones resolutorias: PIP negativo, financiación no obtenida, cargas ocultas.
- Cláusula penal en caso de incumplimiento (habitual: pérdida de las arras por el comprador; doble de las arras por el vendedor).
Las arras (5-10 % del precio) se pagan generalmente al firmar el CPCV. Se pierden jurídicamente si el comprador no escritura sin causa justa, o se devuelven por el doble si el vendedor no cumple.
Tras el CPCV se otorga la escritura pública, acto notarial o mediante documento particular autenticado. Cuesta 200-450 € en notaría, o 400-800 € en abogado/gestor que emite documento particular autenticado. Registro de la propiedad: 375 € base.
Paso 2 — IMT sobre el terreno
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — impuesto portugués sobre transmisiones onerosas) grava la compra de terreno para construcción. Tipo en 2026 en el continente: 6,5 % en régimen simplificado sobre terrenos para construcción, aplicado sobre el precio de compra o el VPT (el mayor de ambos).
Ejemplos:
- Terreno 40.000 € (interior): IMT = 40.000 × 6,5 % = 2.600 €
- Terreno 60.000 € (interior/urbano corriente): IMT = 60.000 × 6,5 % = 3.900 €
- Terreno 150.000 € (zona litoral): IMT = 150.000 × 6,5 % = 9.750 €
- Terreno 300.000 € (zona premium): IMT = 300.000 × 6,5 % = 19.500 €
Nota: para otras adquisiciones onerosas (por ejemplo, vivienda existente o terreno para otros fines) se aplican tramos distintos. Este artículo se centra en terreno para construcción de vivienda. Confirme siempre con el Portal das Finanças o con un asesor fiscal el régimen aplicable a su caso.
Paso 3 — Imposto do Selo y registro
El Imposto do Selo (impuesto del timbre portugués, equivalente aproximado al AJD/impuesto de actos jurídicos documentados) grava un 0,8 % sobre el valor del terreno, acumulable con el IMT. En los ejemplos:
- Terreno 40.000 €: IS = 320 €
- Terreno 60.000 €: IS = 480 €
- Terreno 150.000 €: IS = 1.200 €
Registro de la propiedad: 375 € base + aranceles variables (total 400-500 €). Con financiación bancaria: 200-400 € más en timbre del préstamo y registro de hipoteca.
Paso 4 — Construcción: IVA en la obra
La obra de construcción nueva está sujeta a IVA del 23 % (tipo general). En el precio llave en mano Ecoimport de 315.000 € para T3 de 180 m², el IVA ya está incluido (importe sin IVA 256.098 € + IVA 58.902 € = 315.000 €). No hay IMT sobre la obra — el IMT solo se aplica a la transmisión de inmuebles, no al servicio de construcción.
Algunos clientes preguntan si hay tipo reducido (6 %) de IVA para rehabilitación — no se aplica a obra nueva. El tipo reducido se aplica a intervenciones en inmuebles existentes en régimen específico (obras urbanas en ARU clasificadas, algunas obras en inmuebles ≥30 años).
Paso 5 — Licencia de utilización y VPT
Al concluir la obra, el Ayuntamiento emite la licencia de utilización (tras inspección final). Con esta, el propietario presenta declaración ante la AT (Modelo 1 de IMI) para constituir el inmueble como urbano residencial, y la AT calcula el VPT (Valor Patrimonial Tributário, valor catastral portugués).
Fórmula del VPT (CIMI, art. 38):
Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
- Vc: valor base por m² (627 € en 2026, actualizado por Portaria anual).
- A: superficie bruta de construcción (contabilizada por niveles; para vivienda, superficie bruta de construcción sobre rasante más la mitad de las superficies de buhardilla/sótano).
- Ca: coeficiente de afectación. Vivienda = 1.
- Cl: coeficiente de localización. El Algarve varía de 1,25 (Alcoutim, Aljezur interior) a 2,50 (Vale do Lobo, Quinta do Lago, Vilamoura).
- Cq: coeficiente de calidad y confort. Passive House nueva con Clase A y equipos bien dimensionados: 1,05 a 1,15.
- Cv: coeficiente de antigüedad. Nuevo = 1. A partir de 15+ años empieza a bajar.
Ejemplo T3 Villa Algoz 180 m² en Silves (Cl~1,50): VPT ≈ 627 × 180 × 1 × 1,50 × 1,10 × 1 = 186.219 €. En Loulé Almancil (Cl~2,20): VPT ≈ 627 × 180 × 1 × 2,20 × 1,10 × 1 = 273.121 €.
Paso 6 — IMI anual
El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, impuesto municipal portugués sobre bienes inmuebles) se devenga anualmente sobre el VPT. El tipo lo fija cada Ayuntamiento, dentro de la horquilla legal del 0,3 % al 0,45 % (vivienda urbana). Tipos típicos 2026 en el Algarve:
| Municipio | Tipo IMI 2026 |
|---|---|
| Loulé | 0,35 % |
| Silves | 0,40 % |
| Faro | 0,35 % |
| Albufeira | 0,35 % |
| Portimão | 0,375 % |
| Lagos | 0,40 % |
| Tavira | 0,325 % |
| Lagoa | 0,35 % |
| Olhão | 0,375 % |
| São Brás de Alportel | 0,325 % |
| Vila Real de Santo António | 0,375 % |
Los tipos municipales se revisan anualmente. Confirme siempre en el Portal das Finanças o en la web del Ayuntamiento.
IMI anual para T3 VPT 186.000 € en Silves (0,40 %): 186.000 × 0,40 % = 744 €/año. En Loulé (0,35 %) con VPT 220.000 €: 220.000 × 0,35 % = 770 €/año.
Exención de IMI para vivienda habitual
Existe exención temporal de IMI para inmuebles urbanos destinados a vivienda propia y permanente, en los términos del EBF (Estatuto dos Benefícios Fiscais, estatuto portugués de beneficios fiscales):
- 3 años de exención si el VPT ≤ 125.000 € y la renta gravable del hogar del año anterior ≤ 153.300 €.
- Extensión automática por 2 años más en casos de rentas bajas o familia numerosa.
Casa modular T3 con VPT típicamente 150.000-250.000 € supera el límite de 125.000 € en la mayoría de los casos — la exención total no se aplica. No obstante, para casas T2/T1 más pequeñas (VPT 90.000-125.000 €) y vivienda habitual, se aplica íntegramente.
La solicitud se presenta en el Portal das Finanças en el plazo de 60 días tras la comunicación de inscripción catastral por la AT (Modelo 1 IMI).
AIMI — Adicional al IMI
El AIMI es un tipo adicional al IMI que grava la suma de los VPT de los inmuebles urbanos residenciales y de los terrenos para construcción del mismo sujeto pasivo, por encima de 600.000 €.
- 0,7 % sobre VPT de 600.001 € a 1.000.000 €.
- 1,0 % sobre VPT de 1.000.001 € a 2.000.000 €.
- 1,5 % sobre VPT por encima de 2.000.001 €.
Una casa modular T3 con VPT de 150.000-250.000 € aisladamente no paga AIMI — está muy por debajo del límite. Solo entra en el cálculo si el propietario tiene otras propiedades cuya suma total supere los 600.000 €.
Tabla integrada: cuánto pago en el año de compra
Escenario: T3 Passive House 315.000 € (IVA incluido) + terreno 60.000 €, en Silves.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Precio terreno | 60.000 € |
| IMT terreno (6,5 %) | 3.900 € |
| Imposto do Selo terreno (0,8 %) | 480 € |
| Escritura + registro terreno | 1.100 € |
| PIP + certificados | 800 € |
| Levantamiento topográfico + geotécnico | 1.500 € |
| Precio construcción Ecoimport llave en mano (IVA incluido) | 315.000 € |
| Tasas municipales SUPO obra | 3.500 € |
| Acometidas domiciliarias | 4.000 € |
| Registro inmueble urbano tras obra | 500 € |
| Total desembolsado año 1 | 390.780 € |
| Impuestos y tasas aislados (fuera del precio de construcción) | 10.280 € |
En los años siguientes, IMI anual de 700-800 € (Silves, tipo 0,40 %) o 500-700 € con exención parcial para vivienda habitual. Sin AIMI. Consumo energético anual de 350-700 € (Passive House Clase A). Total operativo anual: 1.100-1.500 €, bastante por debajo de los 3.000-5.000 € típicos de casa tradicional equivalente.
Cómo declarar — Modelo 1 de IMI
Tras la conclusión de la obra y la emisión de la licencia de utilización:
- Acceder al Portal das Finanças con credenciales.
- Menú Ciudadanos → Servicios → IMI → Modelo 1 de IMI.
- Rellenar con los datos del inmueble: superficie bruta, coeficientes, valor de construcción declarado (a efectos de referencia).
- Adjuntar licencia de utilización, planos as-built y certificado energético.
- Presentar en el plazo de 30 a 60 días tras la emisión de la licencia.
La AT emite la valoración en el plazo de 6 meses. Si no está conforme con el VPT, dispone de 30 días para solicitar una segunda valoración (con coste de 700 € base). Una segunda valoración inferior puede reducir significativamente el IMI anual.
Deducciones IRS relacionadas con vivienda
La vivienda habitual permanente en Portugal ofrece algunas deducciones relevantes:
- Intereses de crédito hipotecario (contratos anteriores al 31/12/2011): 15 % de los intereses pagados, límite 296 €/año.
- Rentas o intereses (contratos posteriores a 2011 en régimen específico): 15 % del importe, límite 502 €/año.
- Gastos con inmuebles: los gastos con rehabilitación urbana en ARU clasificadas se benefician de deducciones en régimen propio.
- Certificación energética: algunos programas de apoyo (Fundo Ambiental, Vale Eficiência) conceden ayudas económicas directas, no deducciones fiscales. Verifique los programas vigentes en 2026.
Consulte con un asesor fiscal para el cálculo detallado de su caso concreto — las deducciones del IRS tienen límites por tramos e interacciones complejas.
Comparación con la compra de casa existente
| Partida | Casa existente 350.000 € | Terreno 60.000 € + casa nueva 315.000 € |
|---|---|---|
| Base del IMT | 350.000 € | 60.000 € (solo terreno) |
| IMT (2ª vivienda, tramos) | ~24.500 € | 3.900 € |
| Imposto do Selo | 2.800 € | 480 € |
| IVA (en la obra) | N/A (existente) | Incluido en los 315.000 € |
| Notario + registro | 1.500 € | 1.600 € |
| Total impuestos + costes de adquisición | ~28.800 € | ~6.000 € |
Diferencia de 22.800 € a favor de la obra nueva — dinero que puede destinarse a mejoras, jardín, piscina o a reducir el crédito hipotecario.
«El régimen fiscal favorece a la obra nueva frente a la transmisión de existente. Es una de las razones silenciosas por las que compensa comprar terreno y construir modular Passive House.»
Conclusión
Comprar terreno y construir casa modular nueva en el Algarve implica ~10.000 € en impuestos y tasas en el año de compra (IMT 6,5 % terreno, IS 0,8 %, escritura, tasas municipales, acometidas), frente a los ~29.000 € de una casa existente equivalente. El IVA del 23 % de la construcción ya está en el precio Ecoimport llave en mano. Anualmente, el IMI ronda 500-800 € según municipio y VPT, con potencial exención parcial para vivienda habitual. El régimen fiscal es significativamente más favorable a la obra nueva, con un ahorro de 20.000 €+ frente a la compra de casa existente equivalente.
Los importes, tipos impositivos y regímenes fiscales son estimaciones de 2026 y varían con la Portaria anual, el municipio y la situación concreta. Consulte siempre a un asesor fiscal o al Portal das Finanças para su caso concreto.
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