Resposta direta: comprar casa modular nova no Algarve implica três blocos fiscais principais. No terreno, paga IMT (6,5% ~ 3.900€ num terreno 60.000€), Imposto do Selo 0,8% e escritura+registo (~1.100€). Na construção, o IVA 23% já está incluído no preço chave-na-mão Ecoimport. Anualmente, paga IMI 0,3-0,45% do VPT (Loulé 0,35%, Silves 0,40%), com isenção de 3 anos para 1ª habitação até VPT 125.000€. Uma T3 Passive House 315.000€ + terreno 60.000€ paga aproximadamente 8.000-10.500€ em impostos no ano de compra e 350-750€/ano em IMI após isenção.
Comprar terreno e construir casa nova em Portugal envolve mais atos jurídicos e fiscais do que comprar casa existente. Este guia explica cada passo, com exemplos práticos para a casa modular T3 típica no Algarve em 2026.
Passo 1 — CPCV e escritura do terreno
A compra do terreno começa com um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), documento privado que vincula as partes ao futuro contrato definitivo. Cláusulas essenciais:
- Identificação de comprador e vendedor.
- Descrição do terreno (matriz, área, confrontações).
- Preço e forma de pagamento (sinal habitual 5-10%).
- Prazo de escritura (habitual 60-120 dias).
- Condições resolutivas: PIP negativo, financiamento não obtido, ónus ocultos.
- Cláusula penal em caso de incumprimento (habitual: perda de sinal por comprador; dobro do sinal por vendedor).
O sinal (5-10% do preço) é geralmente pago na assinatura do CPCV. É juridicamente perdido se comprador não escriturar sem justa causa, ou devolvido em dobro se vendedor não cumprir.
Após CPCV, faz-se a escritura pública, ato notarial ou por documento particular autenticado. Custa 200-450€ em notário público, ou 400-800€ em advogado/solicitador que emite documento particular autenticado. Registo predial: 375€ base.
Passo 2 — IMT sobre o terreno
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) incide sobre a compra de terreno para construção. Taxa em 2026 no continente: 6,5% em regime simplificado sobre terrenos para construção, aplicada sobre o preço de compra ou VPT (o maior dos dois).
Exemplos:
- Terreno 40.000€ (interior): IMT = 40.000 × 6,5% = 2.600€
- Terreno 60.000€ (interior/urbano corrente): IMT = 60.000 × 6,5% = 3.900€
- Terreno 150.000€ (zona litoral): IMT = 150.000 × 6,5% = 9.750€
- Terreno 300.000€ (zona premium): IMT = 300.000 × 6,5% = 19.500€
Nota: para outras aquisições onerosas (por exemplo, habitação existente ou terreno para outros fins), aplicam-se escalões diferentes. Este artigo foca terreno para construção de habitação. Confirme sempre com o Portal das Finanças ou contabilista o regime aplicável ao seu caso.
Passo 3 — Imposto do Selo e registo
O Imposto do Selo incide 0,8% sobre o valor do terreno, cumulativo com IMT. Nos exemplos:
- Terreno 40.000€: IS = 320€
- Terreno 60.000€: IS = 480€
- Terreno 150.000€: IS = 1.200€
Registo predial: 375€ base + emolumentos variáveis (total 400-500€). Se financiamento bancário: mais 200-400€ em selo do mútuo e registo de hipoteca.
Passo 4 — Construção: IVA na obra
A obra de construção nova está sujeita a IVA 23% (taxa geral). No preço chave-na-mão Ecoimport de 315.000€ para T3 180 m², o IVA já está incluído (valor sem IVA 256.098€ + IVA 58.902€ = 315.000€). Não há IMT sobre a obra — o IMT só se aplica a transmissão de imóveis, não a serviço de construção.
Alguns clientes questionam se há taxa reduzida (6%) de IVA para reabilitação — não se aplica a construção nova. A taxa reduzida aplica-se a intervenções em imóveis existentes em regime específico (obras urbanas em ARU classificadas, algumas obras em prédios ≥30 anos).
Passo 5 — Licença de utilização e VPT
Ao concluir a obra, a Câmara Municipal emite licença de utilização (após vistoria final). Com esta, o proprietário faz declaração à Autoridade Tributária (Modelo 1 de IMI) para constituir o prédio como urbano habitacional, e a AT calcula o Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Fórmula do VPT (CIMI, art. 38):
Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
- Vc: valor base por m² (627€ em 2026, atualizado por portaria anual).
- A: área bruta de construção (contabilizada por níveis; para habitação, área bruta de construção acima solo mais ½ das áreas de sótão/cave).
- Ca: coeficiente de afetação. Habitação = 1.
- Cl: coeficiente de localização. Algarve varia de 1,25 (Alcoutim, Aljezur interior) a 2,50 (Vale do Lobo, Quinta do Lago, Vilamoura).
- Cq: coeficiente de qualidade e conforto. Passive House nova com Classe A e equipamentos bem dimensionados: 1,05 a 1,15.
- Cv: coeficiente de vetustez. Novo = 1. Ao fim de 15+ anos começa a descer.
Exemplo T3 Villa Algoz 180 m² em Silves (Cl~1,50): VPT ≈ 627 × 180 × 1 × 1,50 × 1,10 × 1 = 186.219€. Em Loulé Almancil (Cl~2,20): VPT ≈ 627 × 180 × 1 × 2,20 × 1,10 × 1 = 273.121€.
Passo 6 — IMI anual
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) incide anualmente sobre o VPT. Taxa fixada por cada câmara municipal, dentro da forquilha legal 0,3% a 0,45% (habitação urbana). Taxas típicas 2026 no Algarve:
| Concelho | Taxa IMI 2026 |
|---|---|
| Loulé | 0,35% |
| Silves | 0,40% |
| Faro | 0,35% |
| Albufeira | 0,35% |
| Portimão | 0,375% |
| Lagos | 0,40% |
| Tavira | 0,325% |
| Lagoa | 0,35% |
| Olhão | 0,375% |
| São Brás de Alportel | 0,325% |
| Vila Real de Santo António | 0,375% |
Taxas municipais são revistas anualmente. Confirme sempre no Portal das Finanças ou no site da câmara.
IMI anual para T3 VPT 186.000€ em Silves (0,40%): 186.000 × 0,40% = 744€/ano. Em Loulé (0,35%) com VPT 220.000€: 220.000 × 0,35% = 770€/ano.
Isenção IMI para 1ª habitação
Existe isenção temporária de IMI para prédios urbanos destinados a habitação própria e permanente, nos termos do EBF (Estatuto dos Benefícios Fiscais):
- 3 anos de isenção se VPT ≤ 125.000€ e o rendimento coletável do agregado no ano anterior ≤ 153.300€.
- Extensão automática por mais 2 anos em casos de rendimentos baixos ou família numerosa.
Casa modular T3 com VPT tipicamente 150.000-250.000€ ultrapassa o limite de 125.000€ na maioria dos casos — a isenção total não se aplica. No entanto, para casas T2/T1 mais pequenas (VPT 90.000-125.000€) e habitação própria, aplica-se totalmente.
Requerimento faz-se no Portal das Finanças no prazo de 60 dias após a comunicação de inscrição matricial pela AT (Modelo 1 IMI).
AIMI — Adicional ao IMI
O AIMI é uma taxa adicional ao IMI que incide sobre a soma dos VPTs dos prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção detidos pelo mesmo sujeito passivo, acima de 600.000€.
- 0,7% sobre VPT 600.001€ a 1.000.000€.
- 1,0% sobre VPT 1.000.001€ a 2.000.000€.
- 1,5% sobre VPT acima 2.000.001€.
Uma casa modular T3 com VPT 150.000-250.000€ isolada não paga AIMI — está muito abaixo do limite. Só entra no cálculo se o proprietário tiver outras propriedades cuja soma total ultrapasse 600.000€.
Tabela integrada: quanto pago no ano de compra
Cenário: T3 Passive House 315.000€ (IVA incluído) + terreno 60.000€, em Silves.
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| Preço terreno | 60.000€ |
| IMT terreno (6,5%) | 3.900€ |
| Imposto do Selo terreno (0,8%) | 480€ |
| Escritura + registo terreno | 1.100€ |
| PIP + certidões | 800€ |
| Levantamento topográfico + geotécnico | 1.500€ |
| Preço construção Ecoimport chave-na-mão (IVA incluído) | 315.000€ |
| Taxas municipais SUPO obra | 3.500€ |
| Ligações domiciliárias | 4.000€ |
| Registo prédio urbano após obra | 500€ |
| Total desembolsado ano 1 | 390.780€ |
| Impostos e taxas isoladas (fora do preço construção) | 10.280€ |
Nos anos seguintes, IMI anual 700-800€ (Silves, taxa 0,40%) ou 500-700€ com isenção parcial para 1ª habitação. Sem AIMI. Consumo energético anual 350-700€ (Passive House Classe A). Total operacional anual: 1.100-1.500€, bastante abaixo dos 3.000-5.000€ típicos de casa tradicional equivalente.
Como declarar — Modelo 1 de IMI
Após conclusão da obra e emissão de licença de utilização:
- Aceder ao Portal das Finanças com credenciais.
- Menu Cidadãos → Serviços → IMI → Modelo 1 de IMI.
- Preencher com dados do prédio: área bruta, coeficientes, valor de construção declarado (para efeitos de referência).
- Anexar licença de utilização, telas finais e certificado energético.
- Submeter no prazo de 30 a 60 dias após emissão da licença.
A AT emite avaliação no prazo de 6 meses. Se discordar do VPT, tem 30 dias para requerer segunda avaliação (com custo 700€ base). Uma segunda avaliação inferior pode reduzir IMI anual significativamente.
Deduções IRS relacionadas com habitação
Habitação própria permanente em Portugal tem algumas deduções relevantes:
- Juros de crédito habitação (contratos anteriores a 31/12/2011): 15% dos juros pagos, limite 296€/ano.
- Rendas ou juros (contratos posteriores a 2011 em regime específico): 15% do valor, limite 502€/ano.
- Despesas com imóveis: gastos com reabilitação urbana em ARU classificadas beneficiam de deduções em regime próprio.
- Certificação energética: alguns programas de apoio (Fundo Ambiental, Vale Eficiência) atribuem apoios financeiros diretos, não deduções fiscais. Verifique programas em vigor em 2026.
Consulte contabilista para cálculo detalhado do seu caso específico — as deduções IRS têm limites de escalão e interações complexas.
Comparação com compra de casa existente
| Rubrica | Casa existente 350.000€ | Terreno 60.000€ + casa nova 315.000€ |
|---|---|---|
| Base de IMT | 350.000€ | 60.000€ (só terreno) |
| IMT (2ª habitação, escalões) | ~24.500€ | 3.900€ |
| Imposto do Selo | 2.800€ | 480€ |
| IVA (na obra) | N/A (existente) | Incluído nos 315.000€ |
| Notário + registo | 1.500€ | 1.600€ |
| Total impostos + custos aquisição | ~28.800€ | ~6.000€ |
Diferença de 22.800€ a favor da construção nova — dinheiro que pode ser aplicado em melhorias, jardim, piscina ou reduzir o crédito habitação.
«O regime fiscal favorece construção nova sobre transmissão de existente. É um dos motivos silenciosos pelos quais compensa comprar terreno e construir modular Passive House.»
Conclusão
Comprar terreno e construir casa modular nova no Algarve implica ~10.000€ em impostos e taxas no ano de compra (IMT 6,5% terreno, IS 0,8%, escritura, taxas municipais, ligações), face aos ~29.000€ de casa existente equivalente. O IVA 23% da construção já está no preço Ecoimport chave-na-mão. Anualmente, o IMI ronda 500-800€ conforme concelho e VPT, com potencial isenção parcial para 1ª habitação. O regime fiscal é significativamente mais favorável à construção nova, com poupança de 20.000€+ face à compra de casa existente equivalente.
Valores, taxas e regimes fiscais são estimativas de 2026 e variam com Portaria anual, concelho e situação específica. Consulte sempre contabilista ou o Portal das Finanças para o seu caso concreto.
→ Peça-nos orçamento com simulação fiscal completa (48h) ou consulte a página do investimento para outros custos totais.