Direkte Antwort: Der Kauf eines neuen Modulhauses an der Algarve umfasst drei steuerliche Hauptblöcke. Auf das Grundstück fallen IMT (Grunderwerbsteuer) 6,5 % (rund 3.900 € bei einem Grundstück von 60.000 €), Stempelsteuer 0,8 % und notarielle Urkunde + Grundbuch (rund 1.100 €) an. Beim Bau ist die MwSt. 23 % bereits im schlüsselfertigen Ecoimport-Preis enthalten. Jährlich fällt die IMI (jährliche Immobiliensteuer) mit 0,3 bis 0,45 % des VPT (Steuerlicher Vermögenswert) an, mit einer 3-Jahres-Befreiung für den Erstwohnsitz bis VPT 125.000 €. In Loulé beträgt der Satz 0,35 %, in Silves 0,40 %. Ein T3-Passivhaus 315.000 € + Grundstück 60.000 € zahlt etwa 8.000 bis 10.500 € Steuern im Kaufjahr und 350 bis 750 €/Jahr IMI nach Ablauf der Befreiung.
Der Kauf eines Grundstücks und der Bau eines neuen Hauses in Portugal umfasst mehr rechtliche und steuerliche Akte als der Kauf eines bestehenden Hauses. Dieser Leitfaden erklärt jeden Schritt mit praktischen Beispielen für das typische T3-Modulhaus an der Algarve 2026.
Schritt 1 — CPCV und notarielle Urkunde des Grundstücks
Der Grundstückskauf beginnt mit einem CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda — Kaufvorvertrag), einem privaten Dokument, das die Parteien zum künftigen definitiven Vertrag verpflichtet. Wesentliche Klauseln:
- Identifikation von Käufer und Verkäufer.
- Grundstücksbeschreibung (Matrix, Fläche, Grenzen).
- Preis und Zahlungsweise (übliche Anzahlung 5 bis 10 %).
- Frist für die notarielle Urkunde (üblich 60 bis 120 Tage).
- Auflösende Bedingungen: negativer PIP, keine Finanzierung, verborgene Belastungen.
- Strafklausel bei Vertragsbruch (üblich: Verlust der Anzahlung durch den Käufer; doppelte Anzahlung durch den Verkäufer).
Die Anzahlung (5 bis 10 % des Preises) wird üblicherweise bei Unterzeichnung des CPCV gezahlt. Sie geht rechtlich verloren, wenn der Käufer ohne rechtfertigenden Grund die Urkunde nicht vollzieht, oder wird bei Nichterfüllung durch den Verkäufer verdoppelt zurückerstattet.
Nach dem CPCV wird die öffentliche Urkunde erstellt, notarieller Akt oder durch authentifiziertes Privatdokument. Kosten 200 bis 450 € bei öffentlichem Notar oder 400 bis 800 € bei Anwalt/Solicitador, der das authentifizierte Privatdokument ausstellt. Grundbucheintragung: 375 € Basis.
Schritt 2 — IMT auf das Grundstück
Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — Grunderwerbsteuer) fällt beim Kauf eines Baugrundstücks an. Satz 2026 auf dem Festland: 6,5 % im vereinfachten Verfahren auf Baugrundstücke, angewandt auf den Kaufpreis oder VPT (der höhere von beiden).
Beispiele:
- Grundstück 40.000 € (Landesinneres): IMT = 40.000 × 6,5 % = 2.600 €
- Grundstück 60.000 € (üblich urban/Landesinneres): IMT = 60.000 × 6,5 % = 3.900 €
- Grundstück 150.000 € (Küstenzone): IMT = 150.000 × 6,5 % = 9.750 €
- Grundstück 300.000 € (Premiumzone): IMT = 300.000 × 6,5 % = 19.500 €
Hinweis: Für andere entgeltliche Erwerbe (etwa bestehende Wohnhäuser oder Grundstücke für andere Zwecke) gelten andere Stufen. Dieser Artikel fokussiert auf Baugrundstücke für Wohnbebauung. Bestätigen Sie stets im Steuerportal oder bei einem Steuerberater das anwendbare Regime für Ihren Fall.
Schritt 3 — Stempelsteuer und Grundbuch
Die Stempelsteuer beträgt 0,8 % auf den Grundstückswert, kumulativ mit dem IMT. In den Beispielen:
- Grundstück 40.000 €: Stempelsteuer = 320 €
- Grundstück 60.000 €: Stempelsteuer = 480 €
- Grundstück 150.000 €: Stempelsteuer = 1.200 €
Grundbucheintragung: 375 € Basis + variable Gebühren (Gesamt 400 bis 500 €). Bei Bankfinanzierung: zusätzlich 200 bis 400 € an Stempel für Darlehen und Hypothekeneintragung.
Schritt 4 — Bau: MwSt. auf der Baustelle
Die Neubauarbeit unterliegt der MwSt. von 23 % (allgemeiner Satz). Im schlüsselfertigen Ecoimport-Preis von 315.000 € für ein T3 mit 180 m² ist die MwSt. bereits enthalten (Wert ohne MwSt. 256.098 € + MwSt. 58.902 € = 315.000 €). Es fällt keine IMT auf den Bau an — die IMT gilt nur für Immobilienübertragungen, nicht für Bauleistungen.
Manche Kunden fragen, ob es einen reduzierten MwSt.-Satz (6 %) für Sanierungen gibt — nicht anwendbar auf Neubau. Der reduzierte Satz gilt für Eingriffe an bestehenden Immobilien in spezifischen Regimes (städtische Arbeiten in klassifizierten ARU, einige Arbeiten an Gebäuden ≥30 Jahre).
Schritt 5 — Nutzungslizenz und VPT
Nach Fertigstellung des Baus erteilt die Gemeinde die Nutzungslizenz (nach Endabnahme). Damit erklärt der Eigentümer bei der Autoridade Tributária (Modelo 1 IMI — IMI-Formular 1), um die Immobilie als städtische Wohnimmobilie zu registrieren, und die AT berechnet den VPT (Steuerlicher Vermögenswert).
VPT-Formel (CIMI, Art. 38):
Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
- Vc: Basiswert pro m² (627 € in 2026, jährlich per Verordnung aktualisiert).
- A: Bruttogeschossfläche (nach Etagen bilanziert; für Wohnbebauung Bruttogeschossfläche über Boden plus die Hälfte der Dach-/Kellerbereiche).
- Ca: Nutzungskoeffizient. Wohnen = 1.
- Cl: Standortkoeffizient. Algarve variiert von 1,25 (Alcoutim, Aljezur Landesinneres) bis 2,50 (Vale do Lobo, Quinta do Lago, Vilamoura).
- Cq: Qualitäts- und Komfortkoeffizient. Neues Passivhaus Klasse A mit gut dimensionierten Ausstattungen: 1,05 bis 1,15.
- Cv: Altersanpassungskoeffizient. Neu = 1. Ab 15+ Jahren beginnt der Wert zu sinken.
Beispiel T3 Villa Algoz 180 m² in Silves (Cl~1,50): VPT ≈ 627 × 180 × 1 × 1,50 × 1,10 × 1 = 186.219 €. In Loulé Almancil (Cl~2,20): VPT ≈ 627 × 180 × 1 × 2,20 × 1,10 × 1 = 273.121 €.
Schritt 6 — Jährliche IMI
Die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis — jährliche Immobiliensteuer) fällt jährlich auf den VPT an. Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt, innerhalb der gesetzlichen Spanne von 0,3 bis 0,45 % (städtische Wohnimmobilien). Typische Sätze 2026 an der Algarve:
| Landkreis | IMI-Satz 2026 |
|---|---|
| Loulé | 0,35 % |
| Silves | 0,40 % |
| Faro | 0,35 % |
| Albufeira | 0,35 % |
| Portimão | 0,375 % |
| Lagos | 0,40 % |
| Tavira | 0,325 % |
| Lagoa | 0,35 % |
| Olhão | 0,375 % |
| São Brás de Alportel | 0,325 % |
| Vila Real de Santo António | 0,375 % |
Gemeindesätze werden jährlich überprüft. Bestätigen Sie stets im Steuerportal oder auf der Gemeindewebsite.
Jährliche IMI für T3 mit VPT 186.000 € in Silves (0,40 %): 186.000 × 0,40 % = 744 €/Jahr. In Loulé (0,35 %) mit VPT 220.000 €: 220.000 × 0,35 % = 770 €/Jahr.
IMI-Befreiung für den Erstwohnsitz
Es besteht eine temporäre IMI-Befreiung für städtische Immobilien, die als eigener und ständiger Wohnsitz genutzt werden, nach dem EBF (Estatuto dos Benefícios Fiscais — Steuervergünstigungsstatut):
- 3 Jahre Befreiung bei VPT ≤ 125.000 € und steuerpflichtigem Haushaltseinkommen des Vorjahres ≤ 153.300 €.
- Automatische Verlängerung um weitere 2 Jahre bei geringem Einkommen oder Großfamilie.
Ein T3-Modulhaus mit typischerweise VPT 150.000 bis 250.000 € übersteigt in den meisten Fällen den Grenzwert von 125.000 € — die vollständige Befreiung gilt nicht. Für kleinere T2/T1 (VPT 90.000 bis 125.000 €) und Erstwohnsitz gilt sie jedoch vollständig.
Der Antrag erfolgt im Steuerportal innerhalb von 60 Tagen nach der Mitteilung der matrikellen Eintragung durch die AT (Modelo 1 IMI).
AIMI — Zusatzsteuer zur IMI
Die AIMI (Adicional ao IMI — Zusatzsteuer zur IMI) ist ein zusätzlicher Satz zur IMI, der auf die Summe der VPT städtischer Wohnimmobilien und Baugrundstücke desselben Steuerpflichtigen über 600.000 € anfällt.
- 0,7 % auf VPT 600.001 € bis 1.000.000 €.
- 1,0 % auf VPT 1.000.001 € bis 2.000.000 €.
- 1,5 % auf VPT über 2.000.001 €.
Ein einzelnes T3-Modulhaus mit VPT 150.000 bis 250.000 € zahlt keine AIMI — es liegt weit unter dem Grenzwert. Es zählt nur zur Berechnung hinzu, wenn der Eigentümer weitere Immobilien besitzt, deren Gesamtsumme 600.000 € überschreitet.
Integrierte Tabelle: was zahle ich im Kaufjahr
Szenario: T3-Passivhaus 315.000 € (MwSt. inbegriffen) + Grundstück 60.000 €, in Silves.
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundstückspreis | 60.000 € |
| IMT Grundstück (6,5 %) | 3.900 € |
| Stempelsteuer Grundstück (0,8 %) | 480 € |
| Notar + Grundbuch Grundstück | 1.100 € |
| PIP + Bescheinigungen | 800 € |
| Vermessung + Baugrundgutachten | 1.500 € |
| Baupreis Ecoimport schlüsselfertig (MwSt. inbegriffen) | 315.000 € |
| Gemeindegebühren SUPO Bau | 3.500 € |
| Hausanschlüsse | 4.000 € |
| Grundbucheintragung städtische Immobilie nach Bau | 500 € |
| Gesamt Auszahlung Jahr 1 | 390.780 € |
| Isolierte Steuern und Gebühren (außerhalb Baupreis) | 10.280 € |
In den Folgejahren jährliche IMI 700 bis 800 € (Silves, Satz 0,40 %) oder 500 bis 700 € mit teilweiser Befreiung für den Erstwohnsitz. Keine AIMI. Jährlicher Energieverbrauch 350 bis 700 € (Passivhaus Klasse A). Jährliche Gesamtbetriebskosten: 1.100 bis 1.500 €, deutlich unter den typischen 3.000 bis 5.000 € eines vergleichbaren traditionellen Hauses.
Wie erklären — Modelo 1 IMI
Nach Fertigstellung des Baus und Ausstellung der Nutzungslizenz:
- Zugang zum Steuerportal mit Zugangsdaten.
- Menü Bürger → Dienste → IMI → Modelo 1 IMI.
- Ausfüllen mit Immobiliendaten: Bruttofläche, Koeffizienten, deklarierter Bauwert (zu Referenzzwecken).
- Nutzungslizenz, Bestandspläne und Energieausweis anhängen.
- Innerhalb von 30 bis 60 Tagen nach Erteilung der Lizenz einreichen.
Die AT stellt die Bewertung innerhalb von 6 Monaten aus. Bei Nichteinverständnis mit dem VPT haben Sie 30 Tage, um eine zweite Bewertung zu beantragen (Kosten 700 € Basis). Eine niedrigere zweite Bewertung kann die jährliche IMI erheblich reduzieren.
Wohnbezogene IRS-Abzüge
Der eigene ständige Wohnsitz in Portugal hat einige relevante Abzüge:
- Zinsen des Wohnkredits (Verträge vor 31.12.2011): 15 % der gezahlten Zinsen, Limit 296 €/Jahr.
- Mieten oder Zinsen (Verträge nach 2011 in spezifischem Regime): 15 % des Betrags, Limit 502 €/Jahr.
- Ausgaben für Immobilien: Kosten für städtische Sanierung in klassifizierten ARU profitieren von Abzügen im eigenen Regime.
- Energieausweis: einige Förderprogramme (Fundo Ambiental, Vale Eficiência) gewähren direkte finanzielle Zuschüsse, keine steuerlichen Abzüge. Prüfen Sie die 2026 gültigen Programme.
Konsultieren Sie einen Steuerberater für die detaillierte Berechnung Ihres spezifischen Falls — IRS-Abzüge haben Stufenlimits und komplexe Wechselwirkungen.
Vergleich mit Kauf einer bestehenden Immobilie
| Position | Bestehende Immobilie 350.000 € | Grundstück 60.000 € + Neubau 315.000 € |
|---|---|---|
| IMT-Basis | 350.000 € | 60.000 € (nur Grundstück) |
| IMT (Zweitwohnsitz, Stufen) | ~24.500 € | 3.900 € |
| Stempelsteuer | 2.800 € | 480 € |
| MwSt. (auf dem Bau) | N/A (bestehend) | Enthalten in 315.000 € |
| Notar + Grundbuch | 1.500 € | 1.600 € |
| Gesamt Steuern + Erwerbskosten | ~28.800 € | ~6.000 € |
Ein Unterschied von 22.800 € zugunsten des Neubaus — Geld, das in Verbesserungen, Garten, Pool oder zur Kreditreduzierung fließen kann.
«Das Steuerregime bevorzugt Neubau gegenüber der Übertragung bestehender Immobilien. Das ist einer der stillen Gründe, warum sich der Kauf eines Grundstücks und der Bau eines modularen Passivhauses lohnt.»
Fazit
Der Kauf eines Grundstücks und der Bau eines neuen Modulhauses an der Algarve umfassen rund 10.000 € an Steuern und Gebühren im Kaufjahr (IMT 6,5 % Grundstück, Stempelsteuer 0,8 %, notarielle Urkunde, Gemeindegebühren, Anschlüsse), verglichen mit rund 29.000 € bei einer vergleichbaren bestehenden Immobilie. Die MwSt. 23 % des Baus ist bereits im schlüsselfertigen Ecoimport-Preis enthalten. Jährlich beträgt die IMI 500 bis 800 € je nach Landkreis und VPT, mit potenzieller teilweiser Befreiung für den Erstwohnsitz. Das Steuerregime ist deutlich günstiger für den Neubau, mit einer Ersparnis von 20.000 €+ gegenüber dem Kauf einer vergleichbaren bestehenden Immobilie.
Werte, Sätze und Steuerregime sind Schätzungen für 2026 und variieren mit jährlicher Verordnung, Landkreis und spezifischer Situation. Konsultieren Sie stets einen Steuerberater oder das Steuerportal für Ihren konkreten Fall.
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